闲聊“故居”

应邀到四川南充市律师协会讲课，本着《出差当旅游》的原则，忙里偷闲去了当地的西山风景区，看了《三国志》作者陈寿的故居和万卷楼等景点。

故居原本是指某人曾经居住过的地方，或者说其曾经的居所，主要指出生，童年时期或更长时间与父母等长辈一起生活的地方即其故乡所在地的住所。中国经历了上世纪90年代开始的城市大拆大建，绝大多数房屋已经被拆了一遍，

绝大多数人已经是无故居可寻。而所谓陈寿故居自然是无人居住，万卷楼里亦无书可读，但游览后给我的还是有一点不吐不快却不能放开来吐的感慨。

中国从南到北的大部分省市近些年来新建的名人故居（古代的近代的）比比皆是，但可以肯定的就是这些名人都是过世了的名人，也就是说现在各地都热衷于用纳税人的钱为死人去修所谓的没人住的故居，无论是还有断垣残壁的还是根本就是子虚乌有编出来了的“故居”。

政府有钱了，为了旅游要修建“故居”以发展文旅，公众也无太大的意见，令人纠结的是一方面热衷于用公款为死了几十年乃至几千年的名人修建“故居”，房无人住；而另一方面活着的亿万城市居民不仅仅没有建造私房的权利，现有的住房也随时有被拆迁的风险，住房困难仍然存在。

无论是农村还是城市，城市居民都没有建房权，只有开发商例外。这个怪事源于上世纪90年代开始的城市房地产法律制度。其中，城市居民到农村去置地建房的权利是在1998年从法律上完全被禁止。

从城市来讲，人多地少，要退回去允许居民去自己建房显然也是不太现实，而城市居民到农村建房，如果制度安排得当，是利国利民的大好事，却为什么不行呢？中国千百年来有乡贤告老返乡的传统，这种城乡之间的流动我想总比现在的城里人只能窝在城里好。从上世纪90年代开始，一方面城市里大拆大建房价飞涨的同时禁止城市居民到农村置业，另一方面由于农村劳动力向城市的流动，“空心村”越来越多，浪费也很大，这方面的制度设计应该改一改了。

人们认为不合常理的事情，如今终于有了松动的可能，浙江省浦江县正在进行“乡贤回乡下建房”的试点或许是一个好苗头，但人们也不要指望这个事情会有很快的转变，因为城乡之间的人员、财富双向流动可能会损害既得利益者的利益，尤其是与现行的土地法律制度存在矛盾，会遭受到很大阻力。

历史的规律终究是不可抗拒的。我想中国公民能自由迁徙，城乡之间的财富能自由流动包括城里人到农村置地建房的权利总是会到来的。

附：《浦江县推进“乡贤乡居”若干意见》

一、乡贤的认定和管理

本意见所指乡贤为祖籍是浦江县的人员。乡贤须爱党爱国爱家乡，有德行、有才能、有成就、有声望，深受祖籍地群众尊重；其典型事迹能充分反映当代乡贤良好的道德品质和时代风尚，对干部群众具有较强的引导、教育、激励、示范作用。

成立县乡贤乡居资格审定委员会，由县委统战部牵头，县委组织部、县委改革办、县人力社保局、县经济商务局、县自然资源和规划局、县农业农村局、县教育局、县科技局、县民政局、县公安局、县司法局、县民宗局、县招商局、各乡镇（街道）等为成员单位。乡贤乡居资格每年审定一次，由村级组织推荐，乡镇（街道）初审，县级审定。每年安排若干资格名额，根据各地具体情况分配到乡镇（街道）。被认定为重大贡献的乡贤，按照“一事一议”办理乡贤乡居。

二、乡贤乡居的实施主体

乡贤乡居的实施主体是村级组织。乡镇、街道负责本辖区内的乡贤乡居工作的指导监督工作。

三、乡贤乡居的实现途径及办理程序

（一）申请农村宅基地

乡贤申请宅基地要严格执行“一户一宅，法定面积”的规定。乡贤宅基地审批按下列规定办理：

1.属本村村民的乡贤。其合法宅基地拆迁、原拆原建（升建、扩建）以及新申请宅基地的，按照《浦江县农村宅基地管理办法》和相关政策执行。

2.非本村村民乡贤。

（1）乡贤合法宅基地的拆迁安置与村民享受同等安置政策；申请原拆原建（升建）的参照村民原拆原建（升建）的审批程序办理；申请易地建房的，原宅基地交还村集体，按照1:1的比例安排宅基地，但最高不得超过140平方米（占用耕地的最高不得超过125平方米）,审批程序参照村民原拆原建（升建）的办理。

（2）父母双方或一方健在的名下房产，乡贤依法享有占有、使用权的，可以父母为一户申请扩建或申请易地新建（父母至少一方为农村村民），审批面积控制在92平方米内，原父母名下的宅基地收归集体。审批程序参照村民申请宅基地的程序办理。

（3）乡贤无合法宅基地的，按照回原籍落户方式申请宅基地。乡贤经县政府同意回原籍落户后，可向村集体经济组织或村民委员会申请使用农村宅基地。

乡贤原合法宅基地扩建的参照回原籍落户方式申请宅基地办理。

申请户存在法律、法规和政策规定不予批准情形的，申请宅基地时不予批准。

（二）使用国有建设用地

为保证公平合理使用村集体资源，在本村有无房户未安置宅基地的情况下，乡贤乡居建议采用国有建设用地安置。

在符合规划的前提下，由县政府在乡贤原籍村征收集体土地进行公开出让，用于乡贤乡居。出让地块的单元面积最高不超过140平方米。所得出让金在扣除相应的费用后，全额返回给乡镇（街道），用于该村的乡村振兴建设。按照经营性国有土地出让的相关规定办理手续。

（三）农村宅基地入股

充分利用闲置农村宅基地，适当放活农村宅基地用途，村级组织可以将闲置的农村宅基地通过入股方式与乡贤合作开发，用于经营农家乐、民宿、旅游等项目。合作年限不得超过30年。合作程序如下：

1.申请。乡贤向村级组织提出申请并提交项目可行性报告；

2.协商。由村级组织和乡贤协商，确定入股宅基地面积、年限、分红等相关事项；

3.审核。村级组织将协商内容提交村民大会或村民代表会议讨论通过；

4.签订协议。由村集体经济组织或村民委员会与乡贤签订合作协议。

5.备案。合作协议报县委统战部、所在地乡镇（街道）备案。

（四）农村集体经营性建设用地入市

经依法批准，在符合规划和用途管制前提下，农村集体经营性建设用地可以通过出让、租赁、入股等方式，用于解决乡贤乡居。具体程序按规定执行。

（五）农村闲置农房租赁

乡镇（街道）、村级组织要充分利用农村闲置的农房出租给乡贤用于乡居。闲置农房由村级组织统一出租给乡贤，并与乡贤签订出租协议。租赁年限不得超过20年。

四、有下列情形之一的，乡贤宅基地、国有住宅用地、宅基地入股的应服从政府和所在村的安排

（一）政府工程建设需要拆除的；

（二）乡镇（街道）村（居）公共设施、公益事业建设需要拆除的；

（三）法律法规规定需拆除的其它情形；

上述情形涉及宅基地使用权入股的，相关事宜由村集体经济组织和乡贤协商解决。

五、保障措施

（一）县每年安排建设用地指标30亩，用于乡贤乡居安置。

（二）落实乡贤乡居的按每户5000元补助到村，用于该村解决乡贤乡居的工作经费。

（三）乡贤原有合法宅基地拆建、升建、扩建、新建的，村级组织负责做好邻里协调工作，宅基地审批手续由乡镇（街道）联村干部和相关室（所）代办。

（四）为稳步推进乡贤乡居，试行实施本意见，出现问题及时调整完善，确保乡贤乡居落地。

浦江县自然资源和规划局

2020年7月13日

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王才亮

 一个追求公平正义的非著名律师

王才亮，学者型律师，北京市才良律师事务所主任，北京航空航天大学法学院、人民大学律师学院兼职教授，中国建设管理与房地产法研究中心执行主任。出版专著三十余本，发表法律专业论文百余篇。

才行法道 良举公正